Kannattaako kunnan omistaa vai vuokrata kiinteistöjään? Lahti siirtyi koulukampuksen vuokralaiseksi ja sai 80 miljoonan euron investoinnin
Lahti päätti ulkoistaa Paavolan kampuksen kiinteistöt sijoittajalle ja keskittyä koulutuksen järjestämiseen ja kehittämiseen. Samalla kaupunki hajautti kiinteistöomistuksen riskejä ja vapautti 80 miljoonaa euroa pääomaa. Lahden toimitilajohtaja Jouni Arola kannustaa kuntia selvittämään rohkeasti vuokramallin mahdollisuuksia.
Koulutuksesta tulee kuntien päätehtävä, kun sote-palvelut siirtyvät hyvinvointialueiden vastuulle vuoden 2023 alussa. Lahdessa muutosta on jo ennakoitu siirtämällä sote-palvelut alueelliselle hyvinvointiyhtymälle. Kuntien tehtävät ovat muutenkin muutoksessa.
”Kunnan ydintehtävä ei ole kiinteistöjen omistaminen”, sanoo toimitilajohtaja Jouni Arola Lahden Tilakeskuksesta. Sen sijaan kunnan tulee tarjota asukkailleen terveelliset, turvalliset ja ajanmukaiset tilat sekä kehittää toimintaa näissä tiloissa.
Paavolan kampukselle Lahteen rakentuu koulurakennusten kokonaisuus, jota käyttää 2 500 lasta ja nuorta. Hankkeen investoinnit ja rakennusten kauppahinta olivat yhteensä 80 miljoonaa euroa. Vaihtoehtoja toteutukseen selvitettiin mahdollisten sijoittajien kanssa. Yhteiskuntakiinteistöihin erikoistunut Hemsö tarttui haasteeseen.
”Omistamisen vastuiden ja riskien siirtäminen kiinteistöyhtiölle on houkuttelevaa, jos kustannukset eivät nouse kohtuuttomasti. Hemsöllä oli tähän mielenkiintoinen konsepti, ja yhtiön sopimus- ja toimintamalli vaikuttaa hyvältä”, Arola sanoo.
Vuokramalli vähentää velkataakkaa ja riskejä
Vuokramallissa kunta tilaa uudisrakennuksen tai myy kiinteistön yksityiselle toimijalle ja jää itse siihen vuokralle. Lahdessa Hemsö vastaa rakennushankkeista ja valmiin kampuksen pitkäjänteisestä ylläpidosta. Kaupunki vuokraa tilat 20 vuodeksi.
Malli hajauttaa kunnan kiinteistöriskiä, vähentää velkataakkaa ja vapauttaa pääomaa muihin investointeihin. Vastuu peruskorjauksista siirtyy vuokranantajalle: sopimus kattaa tilojen hoito-, ylläpito- ja vuosikorjauskustannukset. Kiinteistön käyttötalousmenot saattavat lisääntyä, mutta Arolan mukaan ei merkittävästi.
”Jos hinnoittelemme kiinteistöriskit, tämä peittoaa käyttötalousmenojen kasvun. Vuokramallissa investoinnit ja kunnossapitotyöt eivät kuormita kuntaa. Vuokranantaja kantaa myös käytettävyyteen tai esimerkiksi sisäilmaan liittyvät riskit. Ja jos kiinteistöille ei ole sopimuksen päättyessä tarvetta, niiden tyhjeneminen ei aiheuta ongelmia kaupungille”, Arola listaa.
Molemmat osapuolet tähtäävät pitkäaikaiseen vuokrasuhteeseen. ”Meille on tärkeää hoitaa rakennuksia huolellisesti ja vaalia asiakassuhdetta niin, että kaupunki viihtyy vuokralaisena useita vuokrakausia”, sanoo Hemsön Suomen-maajohtaja Jarkko Leinonen.
Vaihtoehtoja harkittava rohkeasti
Arola kannustaa kuntia selvittämään vuokramallin soveltuvuutta omiin hankkeisiin. Erityisesti malli voi hyödyttää kuntia, joissa ei ole omaa organisaatiota kiinteistöjen rakentamiseen ja ylläpitoon.
”On tärkeää hahmottaa, millaisesta kokonaisuudesta on kyse ja mitä toimintoja se pitää sisällään. Näin voidaan arvioida hyötyjä kunnan kannalta. Sopimuskausi on pitkä ja vähintään sen ajaksi kiinteistöllä on oltava käyttöä”, Arola muistuttaa. Leinonen on samoilla linjoilla: ”Kaikkia kiinteistöjä ei kannata ulkoistaa, vaan vuokramalli on yksi työkalu kiinteistösalkun hallintaan.”
Uusi malli on otettu Lahdessa pääosin positiivisesti vastaan.
”Loppukäyttäjien joukossa herää aina hiukan huolta esimerkiksi siitä, miten kiinteistöpalvelut järjestetään. Nämä huolet ovat kuitenkin hälvenneet eri osapuolten aktiivisella toiminnalla, kuten selventämällä vastuunjakoa, käymällä vuoropuhelua ja järjestämällä tapaamisia”, Lahden Jouni Arola päättää.
Miten oma kuntasi voi hajauttaa kiinteistöriskiään? Ota meihin yhteyttä: hemso.fi
Kuva: Juha-Pekka Huotari, Lahden kaupunki
Lisätietoja
